广州市计划今年“微改造”200个老旧小区

白云区三元里交电新村今年有望启动改造

“今年广州计划对200个老旧小区进行微改造，3月还将出台一份改造779个老旧小区的3年工作计划方案”，广州两会期间，广州市城市更新局局长杨承志受访时透露，广州将继续花大力气做老旧小区改造，今年投入的资金有望比去年的两个多亿翻倍。

此外，杨承志说，广州将继续推进13条城中村全面改造，天河的车陂村、小新塘村都纳入改造范围，这些村庄的全面改造有望为广州释放丰富的土地供应量，发挥调控房地产市场的相关作用。

被问及恩宁路永庆坊的更新模式（即引入开发商进行旧城改造）是否具有可复制性时，杨承志说，这仍需看实际情况，“这是一种更新模式和探索，广州不拒绝市场的力量进入老旧小区的改造”。

成立3年来，广州市城市更新局一直在力推建章立制的相关工作，而今年，杨承志说，工作重点是“抓一批项目落地”。

3年拟改779个老旧小区

今年资金投入比去年翻倍

自从2016年广州的城市更新工作从“大拆大建”转向“微改造”后，老旧小区改造成为其中一大“主角”，过去两年已改109个老旧小区，今年计划改200个，明年也计划改200个。

杨承志说，3月份将出台关于广州779个老旧小区改造的3年工作计划，今年和明年要改的200个小区都是其中一部分。与往年相比，今年这些被纳入改造的老旧小区都已有较明确的策划或规划方案。

去年，广州投入两亿多元微改造近百个老旧小区，杨承志说，今年预计投入资金额度比去年翻倍。他还透露，去年参加老旧小区改造竞赛的5个老旧小区（即梅花路小区、仁和社区、陈家祠社区、交电新村小区、怡园小区）都将在今年启动改造，且不少参赛规划师提的“好点子”都被纳入方案一并实施。

杨承志说，今年老旧小区改造有两个重点，一方面，将按此前标准对广州200个老旧小区进行微改造，主要改化粪池、水电气等49个“基本项”，另外包括加装电梯等11个列入“优化提升”的项目，因涉及居民集资，会视社区实际情况而定。“会积极推动符合条件、居民意见统一的旧楼宇加装电梯”，他说。

另一方面，会探索“建管共治”。杨承志说，老旧小区改造完毕后怎么管理，目前主要分三类情况———引入物业公司、居民自管、政府和居民共管，此前仰忠街、西村街等老旧小区改造都做了相关探索。如果小区有一定规模的停车场，引入物业管一般可平衡经济账，但对一些逼仄老城区的社区，后两种管理方式更普遍。

杨承志说，由于每个社区具体情况都不同，出台刚性规定“一刀切”实施后期管理较难，但今年会大力探索建管并重的长效机制。

旧村改造将实施新规

规范“一女多嫁”乱象

近日，广州市政府常务会议审议通过《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》，这份《意见》的核心作用是———规范目前广州旧村改造中“一企对多村”或“一村对多企”等“一女多嫁”的乱象。

一个村和多个开发商签协议，背后的原因可能是村委换届、不同村领导选择不同的开发商、或一届村干部为获得利益选择和不同的开发商签多份协议；一个开发商和多个村签协议则可能因企业想“通吃”，但开发实力却不足。这些乱象延缓了广州旧村改造的进度。

《意见》出台主要目的之一正是为规范旧村改造过程中引入企业程序混乱的问题，对旧村引入企业、企业和旧村签协议都做了严格的程序要求。比如，旧村引入企业改造要走三步：第一，引入合作意向企业经村集体经济组织成员代表大会表决通过后才能启动；第二，合作意向协议要考虑产业、环保等因素，且要经过镇人民政府（街道办事处）会同区城市更新部门把关后，然后由村集体经济组织表决、公示。第三，《意见》从行政指导的角度，鼓励村集体经济组织与企业约定履约金，改造村庄用地面积30公顷以上不少于3亿元，30公顷以下不少于2亿元。

据了解，之前企业和村庄签下的协议大多都没经过村民集体表决环节。而按照广东省相关条例，旧村改造属重大事项必须经村民代表集体表决且三分之二通过才可实施。基于这点，预计《意见》颁布实施后，此前村企签的协议将面临失效可能。

对于《意见》的颁布实施，杨承志认为，意见出台意味着政府要加强对旧村改造的引导和规范管理，体现政府在旧村改造中的主导作用。

恩宁路永庆坊更新：

不拒绝市场力量进入

恩宁路永庆坊引入大开发商万科进行旧城改造的模式，引发公众关注。不过，据记者了解，永庆坊改造顺利实施，一个重要背景是———这些房产大部分是公房，业主相对单一，企业和相对单一的业主“谈判”，经济账算得过来。

永庆坊更新模式是否可在广州其他项目或区域复制？杨承志说，这是老旧小区改造的一种模式和探索，其中释放的一个信号是：广州不拒绝市场的力量进入老旧小区改造，这也是企业算过经济账后自愿选择的市场行为。至于是否可复制，要根据实际情况来，企业要做项目都会考虑利润，而广州大多数老旧小区的改造难以平衡这个经济账，主要还是靠政府投入，只有像永庆坊这种“有条件的”才会引入企业。

关于下一步推进老旧小区改造的方式，杨承志说，不能太刚性，要让街道、居民等都有参与感、选择权、经济回报，希望做到“四个结合”：第一是要提升环境品质，历史文化街区改造和周边环境改造相结合；第二是要共赢，生活水平要因此改善和提高；第三是商业模式和产业提升要结合；第四是要合乎政府的规划和相关管理要求。“四个都做到是理想状态，能做到两个已经不错，首先起码要环境得到提升。”

杨承志说，做老旧小区改造，挑战是多方面的，一是“三定方案”对城市更新局的工作要求没有关于老旧小区改造的要求，即没有为此专门配备人力，现在除了原有工作要求，基本是举全局之力在做这件事；二是无论永庆坊模式还是西村街模式，都是新探索，而国家现行的法律法规对老旧小区管理并无太多制度指引；三是人民对美好生活的向往和追求是没有止境的，要做到什么样的“度”既符合政府财力预算又让市民满意，也是一个挑战。

而对这项工作的动力来源，他说，“市委市政府很重视，尤其居民满意度出来后，重视度加强，各部门合力越来越大”。此外，作为一个广州市民，他笑说，平时在老旧小区散步看见改造后确实更加干净漂亮，市民的生活环境因此切实改善，“就感到很舒服”。而最让杨承志感到满意的是，“团队没有从个人出发，确实是从为市民做点实事这个最原始的想法去做这件事”。

35公里废弃铁路改慢行径

今年启动摸查和设计工作

广州城市更新局在老城开展旧厂旧村改造工作时，发现不少废弃铁路，杨承志说，今年将启动35公里的老城废弃铁路线改造成慢行系统的摸查和设计工作。经初步摸查，荔湾的废弃铁路段最长，超过20公里。

“主要集中在荔湾、天河、黄埔，今年会选择荔湾西场冷冻厂附近一段960米的废旧铁路做示范段，希望以步行为主”，他说，会通过重新盘活这些废弃铁路线带动城市更新，比如在周边的旧村或旧厂增加能健身、喝咖啡的公共设施和配套等。

在城市更新过程中，除了将老城的铁路盘活为慢行道，城市更新局还策划了从化增城连片约1000平方公里范围的乡村连片更新改造，规划了一条长达583．5公里的步行径，以打造穗东北山村健康慢游优质品牌。

2018年“微改造”部分老旧小区名单

越秀区

文明路小区

东山街五羊南老旧小区改造项目

荔湾区

泮塘五约小区微改造项目

海珠区

素社街基立新村社区兰蕙园

素社街捻岗社区

天河区

德欣小区微改造项目

白云区

大金钟路48号大院

番禺区

市桥街桥联小区

市桥街瑞和园小区

花都区

花城路九号小区

增城区

四方城小区微改造

黄埔区

阀门厂小区微改造项目

莺岗生活小区微改造项目

从化区

吕田墟镇老旧小区项目

街口街纪念碑老旧小区项目

（张艳芬）