北京某司法拍卖遇阻 租赁方新派公寓疑"老赖"

花费超过4．5亿巨资，通过司法拍卖取得首都机场附近三栋楼的所有权，但在缴纳拍卖款并办理过户手续后，由于楼被一些租赁方占据，购买方却不能如期获得标的物。这样的事情发生在北京帝景房地产有限公司（以下简称“帝景公司”）身上。虽经帝景公司及法院多次催告，但截止记者发稿时，租赁方仍未腾退。

“2017北京司法拍卖第一标”无法交付

首都机场T1航站楼以南2公里左右，天竺大街12号院，三幢8层建筑格外醒目。2017年11月29日，该物业由帝景公司通过北京市第三中级人民法院（以下简称“三中院”）组织的司法拍卖网络平台，以竞拍价竞得这三栋楼，成交价为人民451915200元。这一出价创下了2017年北京司法拍卖的记录，也成为当年司法拍卖的“第一标”。

然而，这栋北京2017年司法拍卖的“第一标”目前却存在难以交付的问题。据悉，帝景公司缴纳成交款后，很快办理了过户手续，正式成为这三栋楼的所有权人。但当他们来到现场交接时却发现，物业中的住户并没有全部腾出，特别是新派公寓还在火爆的经营中。

据介绍，司法拍卖期间，三中院在司法拍卖网络平台公布这几栋楼的现状为“现占有使用者已承诺配合腾退”，各商家还给法院作出过配合法院腾退的书面承诺。但当帝景公司开始收房后，几个商家特别是其中的新派公寓和全季酒店不予配合，这令帝景公司一时手足无措，“每次交涉，新派公寓和全季酒店总有理由，就是不愿意腾退出房子”。

经过近4个月的反复交涉，直到今天，帝景公司依然没有掌握应得的这一大片房产。目前，新派公寓和全季酒店依然正常营业，“维肯电音俱乐部”、“泊安飞天禧广场停车场”虽然不再营业，但仍将大量设备留在楼内，且锁上了楼门，帝景公司无法进入。在帝景公司看来，目前租赁户拒不腾退的行为是“老赖”行为。

明知被抵押仍签租赁合同

对于为何不执行法院判决，腾退出房屋，新派公寓的CEO王戈宏称，新派是在2016年4月与楼的原业主北京腾信科技有限公司签订的租赁合同，当时他们并不知道楼已经被抵押。出现现在的局面，应该适用“买卖不破租赁”的原则。

但据记者了解，《担保法解释》第66条第1款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条均表明：租赁在抵押权实现时，对于抵押财产的受让人原则上不再受到租赁合同的约束，不再适用“买卖不破租赁”的规则。并且，从新派公寓与原业主签订的合同细节中也可以看出，新派公寓在与原业主签约时，已经知道了房子已经被抵押。

与此同时，除了花4个多亿拍下房子，帝景公司在拍卖完成后，很快便出资进行房子周边的环境整治，包括修补围墙、院内道路、维修空调和消防设施等，这几项工作又支出数百万元。帝景公司认为，他们迟迟得不到房子，但占房不退的新派公寓等商家却享受了这些便利。

按照帝景公司的粗略估算，其已经为了这个“2017北京司法拍卖第一标”支付拍卖款451915200元购房款、过户税费为13783413．6元，融资利率12％，每天直接的经济损失超过15万元。

法院《强制执行公告》一再遭遇拖延

基于以上种种情况，3月26日，三中院下达《强制执行公告》称，“责令现占有、使用人将所占用的房屋于2018年4月10日前予以腾退，房屋内所有人员主动撤离，房屋内所有物品自行清空。逾期未撤，法院将强制执行。”

然而到了4月10日，新派公寓内仍有近百住户没有搬出，楼房依旧被占据。而三中院也并没有进行强制执行。据现场人员透露，三中院相关负责人曾在4月10日抵达现场，并以口头形式通知新派公寓经营方，再给其10天时间，组织租户腾退，完成腾退工作。逾期将强制执行。

虽然法院再次对强制执行进行了强调，但帝景公司依旧忧虑重重。帝景公司负责人王女士告诉记者，目前新派公寓中仍有一定规模的住户，从法院也看不到任何强制执行的准备工作。虽然三中院曾对媒体表示《强制执行公告》具有法律效力，但从目前的效果来看，并没有对新派公寓经营者产生任何作用。

据现场人员透露，4月19日法院相关人员曾到新派公寓张贴封条，但截止到目前仍没有进行强制执行。另外，帝景公司现在最担心的是房子内的安全问题。几栋楼在2015年就已被查封冻结，处于无人管理维修的状态，从他们目前掌握的情况来看，楼内的不少电路已经老化，随时有短路的可能，那将直接引发火灾。

而由于长期没有修缮，楼内的消防设施可能也已经不能有效使用，“我们已经发现消防水管道的水结冰，致使消防管道因冻而开裂了。”同时帝景公司还发现新派公寓的水泵房损坏且无人维修，导致水系统瘫痪，目前地下二层浸了约50公分积水，从而对房屋结构造成安全隐患。王女士表示，“我们拿到房子，肯定解决这些隐患。但现在得不到房子，安全隐患这么多，一旦出了严重的事故，这个责任究竟由谁来承担？是占用户还是三中院？”而关于这些问题，三中院均没有在公开场合做出过说明。

对于目前的结局帝景公司相关负责人表示，宁可向法院退还这个“2017北京司法拍卖第一标”。但三中院给予的回复却是“不予接受”。在帝景公司相关负责人看来，在整个事件中，法院不予退还标的物，又不积极解决标的交割问题，反而被一个规模不大的公寓品牌占据着主动权。未来哪个公司还敢接手三中院的法拍物业？法院的公信力何在，法治精神从何体现？而目前被夹在其中的帝景公司，所能做的仍旧是每天“烧钱”，等待不知何时才能到来的强制执行。

2016年全国两会时，最高人民法院院长周强作出承诺，要用两到三年时间基本解决执行难问题。今年是“基本解决执行难”的决胜之年。3月29日，全国法院决胜“用两到三年时间基本解决执行难”动员部署会召开。周强院长强调，当前决战决胜“基本解决执行难”目标任务明确，要狠抓工作落实，以敢打必赢的决心、壮士断腕的勇气和铁的纪律作风，攻坚克难，坚决打赢这场硬仗，向党和人民交上合格的答卷。

各地法院也纷纷采取对应的强力措施，落实执行工作，惩治各类“老赖”行为。新派公寓等商户拒不执行的老赖行为损害当事人的合法权益，损害人民法院的权威及司法公信力。帝景公司认为，司法是维护社会公平正义的最后一道防线，如果通过法院司法拍卖购买的房屋仍不能得到合法保障，如果新派公寓等商户的行为能够被纵容，那么参加司法竞拍购买资产的风险并不低于一般的市场交易风险，今后参加司法竞拍也需要格外谨慎。