【点睛】将民居改造为民宿的院落和房舍，也可以作为办公、商务、培训、馆所等其它方面的用途，但整体需求量不会有多大。无论是怎么利用，都必须面对供大于求的市场现实，必须考虑现实需求的空间大小，必须提升开发建设的市场针对性。

在城市化的加速推进中，部分农民进城就业和买房改善居住条件，使原居住地的房屋闲置和老旧起来。人们将少人居住的村落称作“空心村”，将房屋院落年久失修的村庄叫做“老旧村”，这类现象在全国不少地方具有普遍性。这是城镇化发展的必然结果，也是实施乡村振兴战略所要面对和破解的一个难题。

一、把握政策，对应市场

对农村老旧失修、没人居住的闲置房屋，进行加固与维修，或拆除与重建，原本是利乐百姓的好事，问题是怎么改造、产权归谁、受益怎么分配。是仍归原住民，还是交由村集体，还是对外招租经营，还是进行出售，各地的做法不尽相同，关键是领会和贯彻好国家政策，同时要对应和紧扣市场需求。

一是政策红线。农民老旧房屋的改造，首先遇到的是宅基地政策，怎么处置才合规合法，主导者该是原房主，还是村集体，还是当地政府；改建以后怎么使用才适当，才能实现利益最大化，同时避免重新闲置或变成小产权房。譬如，有的地方计划改建以后作为民宿，但由于房屋产权不清，或土地使用存在争议，或房屋改造与配套建筑不合规、或面积达不到消防安全要求，导致办理相关证照非常困难。有的地方将老旧民居改造为民宿后，由于当时手续不全，租赁给他人经营后，经常出现这样那样的纠纷，导致经营者利益无法保证。

二是改成什么样子。主要应根据未来使用的目标，确定改造或改建的方案。是作为乡村民居的提升版，还是建造后作为游客下榻的诗意栖居；是作为吸引大众廉价避暑康养之用，还是打造有档次和品位的度假小镇。就房屋院落的样式而言，无非是传统民居、新古典式、时尚雅居、西式洋房之类，需要根据未来用途而加以选择。如果是建造用于出租的民宿，就应按照2022年文旅等10部门发布的《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》，贯彻好民宿评定的相应标准。

三是考虑给谁来住。这与上述问题是密切相关的不同侧面，恰如一枚硬币的正反面。在改建房屋之前，对将要入住者越是“画像”准确，就越容易建成令人满意的房子；若不过细地考虑房屋用途，而是按照类似的图纸建造下去，就必将给未来装修和使用造成麻烦。譬如，做以老年人为主的康养长寿用房，就与接待青年人微度假差异很大，不仅房屋主体设计不同，配套功能也会差别很大。很多年前有个词汇叫“腾笼换鸟”，如今的改造民居为民宿，则不仅是要“腾笼”，还要“换笼”；只有把这个笼子先换好，才能轻易做到“换鸟”，并换来当地领导所期望之“鸟”。道理很简单，全国房地产、旅游住宿整体上供大于求，市场上紧俏的不是房子，而是选择住房子的人。

四是推进方式。从大的思路来说，把民居变为民宿或其它用途的，是采取自发和零散的渐进式，还是采取由政府主导的整体性、计划式推进。若是前者，等于留出了与市场磨合的时间；若是后者，则往往是整齐划一、雷厉风行。从各地民宿发展情况看，渐进式有利于市场发育和创造特色，整体化虽可显示规模效应乃至于工作政绩，但很难避免近乎模板的复制，在对应客源市场的个性化需求上，则会有较大的难度，甚至造成大量空置和浪费。

二、充分借鉴，徐图渐进

民宿业态在我国出现几十年，较早的是丽江、大理、阳朔等地，在当年旅游住宿紧缺的状况下，很快便得到旅游市场认可。进入本世纪，民宿开发大多首推湖州莫干山，之后做得好的是丽水的松阳、景宁，近年海南三亚又后来居上。目前，全国民宿市场总体供大于求，市场形势不容乐观。据文旅部质监所2022年的课题调研，全国旅游民宿约有20万家，其中近85%是由老旧房屋修缮或改扩建而来。

从全国民宿几十年、尤其是近10年的发展经验看，大凡民宿业态得以较好发展的市县，大致有以下共同点：

一是紧紧依托乡村旅游发展，根据旅游需求而兴建民宿，普遍特征是以需定建、循序渐进，充分地由市场机制配置资源。黄山市黟县西递村是世界文化遗产，疫情前省会某公司在该村附近开发一处新村，因居民不同意从老村迁出，便使得新村空置起来，成了待盘活的整村式“民宿”。疫情期间，笔者到过该地现场，与后来接盘的托管经营者交流，他们把这个项目命名为“西递驿”，后终因各种因素的影响而停歇了。这个案例说明，即使紧邻著名的旅游目的地，也未必就能轻易把大量房源盘活。

二是综合权衡环境、气候和地貌，根据未来用途和前景而做规划布局，一体考虑功能和板块配置，最大限度避免硬件开发的功能缺陷。如有政策允许的变动空间，未必要在老旧房基上改建，未必保持原有院落的格局和组团；只有因地制宜、因需制宜、因用制宜，尽量避免模版式的改建，才能争取最大化地与市场需求相匹配。简言之，如此进行改建的新房、新院，才能比较容易租出去、引人住。大理的双廊民宿、杭州的桐庐民宿，凡做得比较成功的大都如此。

三是紧扣客源市场的现实需求，充分融入创意、文化和品位，对民宿进行设计建造装修装潢，构建多样化、创意性、富审美的乡下居所。从各地的发展实践看，为争取达此目标，民宿未必由职业建筑师按部就班去设计，一些网红民宿、品牌民宿不少都是出自文艺青年、各门类艺术家和设计师的个性化作品，成为人们争相一睹和一住的“乡墅”、“野舍（奢）”、“美巢”。也未必坚持民居要以乡土为底色，或过于强调地域格调与在地文化，如三亚吉阳区、天涯区的不少畅销民宿都是偏地中海风格，而非海南黎族的传统民居风格，出租率和营收效果却很好。

四是围绕产业融合和丰富游客参与度、体验感，应在民宿周边相应开发农业观光、农事体验、非遗工坊、户外运动、体育健身、特色研学、文娱活动等项目。因为改造后的民宿或民居，居住者大多是异乡人、城里人，他们要过的未必是柴米油盐酱醋茶的生活，而是高于居家式的略带诗情画意的一种生活，即使作为大企事业、外资外企的办公场所，其员工所要的工作和生活环境，也应该是略带诗情画意和浪漫气息的。因此，争取在周边形成若干条旅游体验线路，有利于增加入住者的感受和延长停留时间。

五是紧抓互联网和现代化营销渠道，把市场营销放在重要位置，以灵活多样的租赁方式，推动提升入住率，以良好的收益惠及各利益相关方。这方面，既有知名的旅游网络预订平台，也有专门的住宿预订平台，需要具备对外出租的基本条件。

三、以旅为主，多途并举

就民宿市场的常年反映看，出租率相对较高的是长三角地区的民宿。主要原因是江浙沪经济发展一体化，尤其是城乡之间、省市之间没有大的落差，城市居民到乡村去旅游或小住较为自然。与之相比，虽然河北、山西、内蒙古毗邻京津大市场，但由于经济发展、公共服务和开发水平有一定断层和落差，加之高铁、高速路已很普及，京津客源一抬腿就跑出去五六百公里，故毗邻省市区未必能够享受地利之便，弄不好还可能遭遇“灯下黑”。

改民居为民宿以后的客源定位，应该广泛谋划、多途并举，尤其是把吸引“大旅游”客源，摆到尽量重要一些的位次。

一是对应周末微度假。这主要是面向中青年客群，其中一部分属于自驾旅游者。全年周末有50多个，能够吸引大量近距离的周末出游者，就会收到聚沙成塔、集腋成裘之效。房屋的设计、建造和装修要体现新潮和时尚，争取能有几个网红、潮红项目，有必要的聚集性活动空间，适当的魅力游乐项目。

二是对应自驾旅居。一部分是举家式的自驾客群，一部分是周游四方的刚退休者（活力老人）。旅居地应建成自驾宿营地或自驾小镇的模样，如澳大利亚的世界自然遗产地--艾尔斯岩（红色巨岩），就建有此类的旅游小镇，成为荒漠中的旅游集散地和补给中心。旅居条件要多元性、多彩化、多档次，既有酒店，也有民宿、客栈、汽车旅馆、帐篷露营，尤其是有充足的停车位、充电桩、加油站。

三是对应健康养生。主体客源是老年人群，也有短时停留的其他客群。院落、房屋和集体活动空间，应按照老年生活和服务的标准建造，适老化是最基本的要求，如台湾的长庚养生文化村、杭州的泰康养老中心、北京的金手杖公寓等，都提供了必要参考样本。既要有针对老年疾病和康养的医疗服务，也要有老年养生所必需的科学膳食指导和针对性的药膳供应。

四是对应旅游度假。将民居改造为这类的民宿聚落，首先要考虑所处的景观和环境评价，选择风景宜人、气候适宜之地；要参考国家和省级旅游度假区的某些要求，瞄准度假小镇或度假单元进行规划和改造，再配置适当的运动、休闲、康养、娱乐项目。如目前江浙沪、成渝郊区的民宿群，能够吸引游客做一周左右的停留和消费。

当然，将民居改造为民宿的院落和房舍，也可以作为办公、商务、培训、馆所等其它方面的用途，但整体需求量不会有多大。无论是怎么利用，都必须面对供大于求的市场现实，必须考虑现实需求的空间大小，必须提升开发建设的市场针对性。只有如此，改造农村老旧闲置房之举，才能实现变荒废为有用、变民居为民宿、变资源为产业。（作者：高舜礼）