住宅能不能用来做短租、开民宿？这个问题近年来争议不断。近期，从浙江省宁波市江北区人民法院就“网约房”引发的民事纠纷的判决看，业主把住宅挂在网上按日出租，有邻居反对，法院依法判令停止经营。理由很简单，将住宅用于网约房经营属于商业活动。按照《中华人民共和国民法典》的相关规定，“住改商”须经有利害关系的业主一致同意。可问题是，这条规定的本意是要解决一些业主将住宅用于餐馆、歌厅、棋牌室，对周边居民正常生活造成较大干扰。将此项制度简单套用在民宿身上，真的合适吗？网约房本质仍是“住”，民宿没有改变房屋结构，没有持续的油烟与高频的噪音，使用强度与普通居住的差异远小于餐馆、歌厅、棋牌室等高频度扰民业态。当前，在促发展、促消费的形势下，各类政策措施要服务经济与社会发展大局、促进新业态健康发展。法院的判决虽然针对的是个案，但其引发的警示效应却不应低估。笔者认为，对民宿发展中出现的问题，我们不能简单一禁了之，更不能“一刀切”。

一刀切的做法，既不符合国家立法的本意，也忽视了现实的复杂性。《中华人民共和国旅游法》第四十六条明确规定，城镇和乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营，其管理办法由省、自治区、直辖市制定。从该立法的本意来看，其目的就是为了盘活城镇、乡村居民的闲置住宅等资源，丰富旅游业态，提升旅游者对地方文化的体验。依托城乡居民的闲置住宅，为在当地停留较长时间的旅游者提供更丰富、更多元、更具性价比的民宿，全国约30万从业者、千亿级市场规模，民宿经济在促消费、稳就业、平抑旺季酒店价格、盘活闲置资源等方面作用独特。在许多非标准化旅游目的地，酒店供给严重不足，民宿往往是唯一的住宿形态。浙江莫干山、西塘、南浔、阿尔山等文旅IP的崛起，民宿产业是核心支撑。如果从法院的判决层面形成“邻居一反对就得关门”的示范效应，影响的不仅是房东，更可能制约地方文旅的增量发展。治理的逻辑应当是“规范发展”，而非“直接关停”。

民宿管理要区分情况、分类施策。位置不同，管理标准应不同——核心景区、商业区与纯住宅小区，对噪音、人流、安全的容忍度天然有别。规模不同，要求也应不同——一两间房的家庭副业与整栋楼的专业经营，监管力度不能一样。社区意见更要认真听取，但不能把“一致同意”作为唯一门槛。旅游法治先进国家如西班牙的有益经验值得借鉴：房东业主协会五分之三多数方可决定禁止或限制旅游租赁，把“禁止”的动员责任赋予反对者，而非把“许可”的义务强加给经营者。日本采取登记备案制，全年经营上限180天；英国要求邻居同意但超期适用“主要居所”要求；法国分区管理，核心区限制、郊区允许。这些做法的共同点是：承认居住房屋开展短租的合法性，用营业登记、分区、时间上限、邻里告知等组合工具管理风险，而非全面禁止。

当然，规范经营是底线。一些在线旅游经营服务平台已在实名核验、信用管理、智能门锁、财产保险等方面作出积极努力，浙江、广东等地也出台了关于民宿的地方性规定。当前突出的问题是：地方立法倾向于为住宅用于短租设定准入条件、承认其合法存在，而一些地方的司法裁判却常以“未经邻居一致同意”否定其合法性，形成立法与司法之间的张力。建议未来对《中华人民共和国民法典》相关条款进行适当修改，将“一致同意”改为“多数同意”，或严格限定“有利害关系业主”为实际受实质性损害的业主；建议尽快出台全国统一的民宿管理法规，让《中华人民共和国旅游法》第四十六条的授权真正落地；建议建立司法与行政协调机制，对已取得地方审批或备案的合规民宿，司法应尊重行政监管的专业判断，审慎审查实际损害、经营者注意义务和平台管控措施，而非径行适用“一致同意”规则。在统一标准出台前，可通过案例选编或司法指引，为类案处理提供审慎、平衡的参考——既保护相邻业主的居住安宁，也为民宿、短租等新业态留出合法空间。（作者：王天星 系北京第二外国语学院文化旅游政策法规中心副主任）